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2022
04-23

多少上市公司,最终不如总部一栋楼

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有人说,每个地产商的心目中,一个科技梦。

于是,这两年有好多房企热衷于造车,有的风头甚至还盖过了正经车企。

但这话只说了一半,另一半是:

每个科技大佬的心目中,也有一个地产梦。

据戴德梁行市场报告,TMT行业过去五年是写字楼市场的中坚力量。

2016年-2020年,TMT行业在北上广深四个一线城市的写字楼市场占比分别达到36%、20.3%、28.3%、23%。

01

每个科技大佬的心中都一个地产梦

有恒产者有恒心,即使是大佬如雷军者,也不能免俗。当小米买房置业的时候,他忍不住发博感慨:

“北漂,奋斗九年多,终于买房了!”


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有地产梦的,当然不止雷军,还有张朝阳。记得上一次去宇宙中心五道口时,发现所有的大厂都搬到西二旗大农村了,只有一栋孤零零的搜狐大厦矗立在那。一问才知,当年在五道口呼风唤雨的大厂们,只有人家搜狐在那有房!其他都是租的。有房,就是底气足,搜狐至今可以留在市中心笑看风云,这离不开张朝阳的眼光。他在建造搜狐媒体大厦时曾说,中国城市扩张使得资产升值较快,买地盖楼可以盈利。他说到做到,在买楼方面绝不手软。2006年,搜狐一次性动用30%的现金储备,斥资18亿买入位于北京五道口的搜狐大厦。紧接着,2010年搜狐还在中关村核心区域自建搜狐媒体大厦、花9亿元从融创购买的位于石景山区八角东街的搜狐畅游大厦。时至今日,搜狐这三座大厦的价值估值高达68亿元人民币)早已超过了搜狐公司的市值(46.28亿元人民币)。


上市公司市值不如总部一栋楼,搜狐成了一个经典的例证。

大厂们为啥热衷买楼?关键时刻,能救命。

2019年,连续亏损15个季度的LG把双子座大厦售出,双子座大厦是14年前LG花30亿元在建国门买下的。万万没想到,LG卖手机亏了这么久,卖个楼反而净赚60亿。

新浪最初就因为没房,差点没能活下来。1996年,政府准备提供2000万人民币银行贷款,给新浪的前身公司。手续办完了,但就是贷不出来钱。银行说,软件在国内没办法评估,问新浪创始人王志东用什么抵押。


王志东说了句:“用这帮人的脑袋”。银行的人听了很是感动,然后果断地拒绝了他们。


然后,新浪不得已去海外融资。听说业界现在有这么一句话:

“三流企业卖产品,二流企业卖服务,一流企业卖概念,超一流企业卖大楼”。

这也是大厂爱买地盖楼的主要原因,既能实现保值增值,而且不动产更方便抵押做融资,万一企业经营不当,还能卖办公楼回血。

要知道,写字楼号称“垂直印钞机”,是银行体系、资本市场都非常看重的优质资产。


在北上广深,一栋甲级写字楼的年纳税额可以超过10亿,甚至100亿元,真正是一栋楼可以打败一座城,厉害了我的楼!


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“垂直印钞机”这个称号,真不是吹的!

02

这些大厂偏爱市区拿地

大厂买地盖楼的案例,想必比大家早已耳闻目睹了,今天就不啰嗦了。

作为一个城市号,我更好奇的是,大厂们拿地都有什么地段偏好呢?

首先迎面走来的是,市区代表队,它们偏爱在市区置办自有物业。

代表选手有腾讯、百度、字节跳动、搜狐等。

腾讯2006年第一次拿地,就选在市区,是南山区的深圳腾讯大厦。

这是腾讯第一座自建写字楼,也是深圳闻名全国的城市地标


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图为:深圳腾讯大厦

另外,腾讯现在的总部大楼腾讯滨海大厦,以及在建的腾讯数码大厦(又称腾讯前海大厦),也都位于深圳南山区,寸土寸金的中心城区。

此外,腾讯在北京、上海、广州、成都都是拿中心城区的地块做总部大厦,分别位于北京海淀区、上海徐汇滨江、广州琶洲、成都高新区。

百度,拿地虽然没有腾讯那么多,但也是坚定的市区专业户。在北京海淀区,2007、2014年,百度先后置办下百度搜索框大厦、百度科技园两处自有物业。

在深圳南山区,百度置办了百度国际大厦,作为百度华南总部和国际总部所在地热衷于市区拿地的还有字节跳动。在北京的互联网大厂,很多都在中关村、西二旗,但张一鸣却对市区情有独钟,甚至通过内部信呼吁员工:不要住在城乡结合部。

“我们是少有的在帝都中心知春路的公司,毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……这是北三环,不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司……年纪轻轻不要着急在郊区,尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居,买了房我也建议搬到市区里来。”

最终,张一鸣用实际行动践行了他的话。字节跳动的第一个自有产权办公楼,是北京海淀区的方恒时尚中心。这座楼是北三环一带罕见的低密度写字楼,想来张一鸣也非常满意。

字节的第一个自建楼,也在市区,在深圳南山区。

2020年4月,字节耗资10.82亿元,拿下深圳后海总部基地一地块,在著名的粤海街道上,未来,今日头条大湾区总部将和腾讯总部做邻居。

置业上海,字节依然选了市区,在上海杨浦拿下了一个紧邻黄浦江的地块。不只是国内大厂,硅谷的大厂们同样也热衷于市区买楼。

2021年,谷歌斥资 21 亿美元,买下纽约曼哈顿区的一栋写字楼——“圣约翰码头。据悉,买下这栋楼后,谷歌顺势成为曼哈顿最大的商业地产所有者。

这还不够。今年初,谷歌又花费10亿美元,约合64亿元人民币,买入位于伦敦市中心的一栋大楼。此前,谷歌一直租用这座大楼,如今也变成了自家物业了。可见租房不如买房香。

03

这些大厂偏爱郊区拿地


有人喜欢灯红酒绿、高楼大厦,就有人喜欢好山好水、任我逍遥。

代表有华为、阿里巴巴、网易。

华为最典型,特别喜欢拿山旮旯的郊区地块。

最著名的就是扫货东莞松山湖了,华为以一己之力,让“天然水库”拔地而起成了“科创中心”。

据统计,华为在松山湖所有基地加起来,约占地8000亩,超过5平方公里,接近一个珠江新城的面积(6平方公里)。可以说,非常的庞大。

作为华为终端公司新总部所在,现在有近七万华为人在松山湖奋斗


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图为华为松山湖基地,图源百度百科


在广州,华为拿的地块也在郊区,是白云区的华侨糖厂地块,总用地面积约178.94亩,将建成华为广州研发中心。

在深圳,华为总部就是不去深圳湾,就待在坂田郊区,还在去年斥资2.98亿拿下一块巨无霸产业用地,位于深圳龙华区。


04

大厂拿地到底有多便宜?但政府的地也不是白给的

大厂拿地潮,背后是政府为了支持大企业和地方经济发展,愿意给出非常便宜的地价,甚至是底价、定向出让。有多便宜呢?在“宇宙最牛街道办”深圳粤海街道,字节准备做总部的地,综合楼面价才1.7万元/平方米。这里可是全深圳房价最高的深圳湾后海区域,抬眼能直接看到春笋,周边住宅市场的价格已经突破20万。

不只是深圳,广州对大厂拿地也是很慷慨。2021年7月,腾讯音乐拿下广州金融城东区一地块,二线临江,楼面价仅15390元/㎡。而目前,金融城的写字楼都卖到4-5万每平米了,所以1.5万的楼面价可以说非常笋了。而在郊区,大厂拿地的地价就更便宜了。2021年12月,华为两次在松山湖拿地,一块楼面地价882元/㎡,另一块也才865/㎡。

当然,这么便宜的地价,政府绝对不是白给企业的,一般都有严格的限定条件,比如要承诺3年内纳税额、营业额达到多少。

而且,政府一般会要求企业有相当的自持比例和自持年限,不允许把地块轻易出售或者出租,避免大企业把自己干成开发商。


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